Kantoren & Energielabel C: Nog 64 werkdagen te gaan tot 1 januari 2023.

Het Energielabel C per 1 januari 2023

We zijn er al jaren mee bezig: De verplichting hebben tot het energielabel C voor kantoor-objecten waarvan de kantoorfunctie groter is dan 50% van de totale oppervlakte. Wil je weten waar we nu staan en hoe de handhaving gaat plaatsvinden? Neem nu even 3 minuten de tijd, lees het desnoods even vlug op de toilet en je bent weer helemaal op de hoogte.

Per 1 januari 2023 moet een kantoorgebouw minimaal energielabel C hebben. Dit betekent een primair fossiel energiegebruik van maximaal 225 kWh per m2 per jaar.

Even in het kort: Wanneer moest men ook al weer voldoen aan het energielabel C voor een kantoorobject? Het RvO heeft hier een mooie Infographic over opgesteld waarmee iedereen snel een eenvoudig kan toetsen of zijn/haar vastgoed onder de verplichting valt.

Hieronder de gestelde eisen van de wetgeving:

• De totale oppervlakte van het object betreft minimaal 100m2 BvO
• Het kantooroppervlak betreft minimaal 50% van het totale oppervlak
• Het kantoor betreft geen rijks- provinciaal of gemeentelijk monument
• Het object wordt niet binnen twee jaar gesloopt, getransformeerd of onteigend.

Omstandigheden

In de periode tussen medio 2018 en 31 december 2022 zijn er de nodige omstandigheden geweest die het voortvarend opvolgen van de opgestelde wetgeving enigszins heeft bemoeilijkt. Hieronder een paar zaken die zeer waarschijnlijk van invloed zijn geweest in de besluitvorming tot het opvolgen van de wetgeving:

• Relatief lange horizon: De aangezegde wetgeving had een relatief lange horizon tot de ingangsdatum. In het geval van gemeentelijk vastgoed, strategische objecten in portefeuilles of ‘eigen’ vastgoed is vaak direct duidelijk dat deze objecten voor langere periode in bezit blijven. Het is dan ook onomstotelijk vast te stellen dat het opstellen van het energielabel en het doen van investeringen direct bijdraagt aan het toekomstperspectief en rendement van het vastgoed. Van andere objecten is dit niet altijd duidelijk en wordt het besluit hiertoe vaak aangehouden tot later. Panden kunnen verkocht, her bestemd of gesloopt worden.

• Nieuwe energielabelmethodiek (NTA8800): Per 1 januari 2020 zou de bestaande energielabelmethodiek worden vervangen door een nieuwe, gedetailleerdere methodiek. Er was onduidelijkheid over de verschillen tussen de methodieken en de uitkomsten hiervan. Welke methodiek zou gunstiger of minder gunstig uitpakken voor vastgoed? Deze onduidelijkheid heeft geleid tot het aanhouden en/of juist versnellen van op te stellen energielabels. Deze methodiek is uiteindelijk na uitstel per 1 januari 2021 van toepassing geworden. In de praktijk is gebleken dat de nieuwe methodiek in sommige gevallen positieve en in sommige gevallen een negatieve invloed had op het energielabel t.o.v. de voorgaande methodiek.

• Beschikbaarheid van gediplomeerde adviseurs: Als logisch gevolg van een nieuwe methodiek, dienen alle bestaande (en nieuwe) adviseurs opnieuw gediplomeerd te worden. Dit traject was kostte tijd, geld en een ervaringsinvestering en werd door veel inspecteurs gecompliceerder voorzien dan vooraf verwacht. Hierdoor was er in het jaar 2021 een relatief groot tekort aan kundig, maar vooral gediplomeerd personeel. De vraag naar energielabels was veel groter dan de markt hierin kon voorzien. Deze situatie is momenteel beter in evenwicht.

• COVID-19: In het geval van een crisis, onzekere vooruitzichten en de afgekondigde lockdowns is het niet meer dan logisch dat vastgoedeigenaren hebben gewacht tot er meer duidelijkheid kwam over de functie van ‘kantoren’ in de huidige samenleving na COVID-19 en het onzekere kabinetsbeleid hieromtrent. Het gezegde; “In het geval van twijfel, niet doen” is hierin dan ook vaak van toepassing gebleken. Over een periode van ca. twee jaar zijn vastgoedeigenaren voorzichtiger geweest met het doen investeringen, gezien de gerede twijfel over het werkelijk kunnen innen van de huurpenningen. Ook de mogelijkheden tot het fysiek bezoeken van objecten was niet altijd even eenvoudig. De combinatie van verplichte lockdows, thuiswerken en een onzekere toekomst hebben ook flink bijgedragen aan een achterstand van de te registreren energielabels.

Handhaving

Wetgeving dient gehandhaafd te worden. Deze taak ligt bij de gemeenten die het in sommige gevallen weer uitbesteden aan regionale Omgevingsdiensten. Waar dit bij de EML-maatregelen (Wet Milieubeheer) niet altijd even vlot en daadkrachtig werd opgevolgd is men voornemens deze ‘Energielabel C-wetgeving’ strikter te gaan handhaven. Er zijn substantiële budgetten vrijgemaakt voor het aantrekken van extra handhavers (fte) die zich met de handhaving hiervan zullen gaan bezig houden.

Stel; u heeft op d.d. 1 Januari 2023 geen geregistreerd energielabel voor uw kantoorpand. Wat staat u dan te wachten?

Eigenaren die begin 2023 geen geregistreerd energielabel C voor haar kantoorobjecten kunnen overleggen (lees: niet geregistreerd staat in de landelijke database van www.ep-online.nl) zullen worden aangeschreven door het bevoegde gezag. In dat geval zijn er een aantal opties:

• Binnen twaalf weken na dagtekening van dit schrijven moet de eigenaar het geregistreerde energielabel C kunnen overdragen.
• Eigenaar dient het huidige (geregistreerde) energielabel over te dragen in combinatie met een daadkrachtig ‘Plan van Aanpak’. Dit kan in de vorm van een maatwerkadvies (verbeteradvies om tot een bepaald energielabel te komen) , welke tezamen met een concrete tijdsplanning voor de noodzakelijk uit te voeren maatregelen gaat resulteren in het energielabel C. Hierin dient zeer aannemelijk gemaakt te worden dat de werkzaamheden uitgevoerd gaan worden. Dit kan bijvoorbeeld door het overleggen van een offerte en opdrachtverstrekking van de noodzakelijke maatregelen.

Indien aan bovenstaande niet kan worden voldaan is het logisch dat het bevoegde gezag een ‘Last onder dwangsom’ op zal leggen. Dit is meestal gekoppeld aan een maximumbedrag een bepaalde termijn. Het IPLO sluit in haar ‘handhavingsrichtlijn’ aan bij de in de ‘Leidraad handhavingsacties’ die ook geld voor bouw in strijd met de regels: Voor een gemiddeld kantoorgebouw bedraagt dit € 2.000,- per week, al kan dit bedrag door het IPLO worden verhoogd bij een heel groot kantoorgebouw of een situatie waarbij de opgelegde dwangsom niet in verhouding staat tot de omzet van het bedrijf. Heeft de eigenaar na het opleggen van de ‘last onder dwangsom’ zijn kantoor nog niet verduurzaamd? Dan kan de gemeente door middel van een ‘last onder bestuursdwang’ het kantoorobject sluiten.

Het IPLO sluit in haar ‘handhavingsrichtlijn’ aan bij de in de ‘Leidraad handhavingsacties’ die ook geld voor bouw in strijd met de regels: Voor een gemiddeld kantoorgebouw bedraagt dit € 2.000,- per week, al kan dit bedrag door het IPLO worden verhoogd bij een heel groot kantoorgebouw of een situatie waarbij de opgelegde dwangsom niet in verhouding staat tot de omzet van het bedrijf.

De verwachting is dan ook een strakker toezichttracé op de ‘energielabel C-verplichting’, ten opzichte van eerdere energie-gerelateerde wetgeving (Wet Milieubeheer, EED, etc.). In de praktijk zien we dat veel partijen de nodige acties hebben uitgezet of al hebben afgerond. De strategische panden in de portefeuilles zijn vaak al enkele jaren voorzien van een goed energielabel omdat dit enerzijds gevraagd wordt door huurders maar anderzijds ook hogere huuropbrengst bewerkstelligd.

De laatste stand van zaken:

Wat is de tussenstand, waar staan we en hoe groot is het probleem per 1 januari 2023 nu eigenlijk? Dit is de laatste (redelijk betrouwbare) stand van zaken.

De laatste cijfers voor zover bekend: (cijfers RVO, 1 juli 2022)

• Uitgangspunt: ca. 65.000 kantoorobjecten in Nederland.
• 41% van alle kantoren heeft nog geen geregistreerd energielabel.
• Van de 59% geregistreerde energielabels is 48% een Energielabel C of beter en is 11% voorzien van een energielabel D of slechter.
• De verwachting is dat dus ongeveer de helft van de 41% nog te registreren energielabels een Energielabel C of beter is.

Of deze uitgangspunten echt representatief zijn, wordt betwijfeld. CBRE en Colliers hebben een afwijkende opgave van de stand van zaken. Ook wordt er getwijfeld over het juiste uitgangspunten van het RVO met 65.000 kantoorobjecten. Rudolf Bak heeft hier een afwijkende omvang van in zijn databases. Wat uiteindelijk correct is, weet niemand honderd procent zeker.

Al met al… :We komen van ver, hadden best wat daadkrachtigere keuzes mogen maken, maar zijn best lekker bezig, gezien de ontwikkelingen in de afgelopen jaren. De meeste partijen zijn hier al jaren mee bezig en hebben haar portefeuille al op een bepaalde norm gebracht. Enerzijds uit maatschappelijk/financieel oogpunt, maar soms ook omdat de financier gewoonweg eist dat objecten enkel opnieuw gefinancierd mogen worden indien deze binnen een jaar op (bijvoorbeeld) energielabel A worden gebracht.

Gezien de huidige ontwikkelingen op de energiemarkt, hebben de vastgoedeigenaren met een gunstiger energielabel (en dus zeer waarschijnlijk een lager energieverbruik per m2 BvO) dus een goede keuze gemaakt.

En nu?

Nu eerst nog ‘even’ ca. 15.000 energielabels opstellen, ‘enkele’ maatregelen doorvoeren om alles naar ‘Energielabel C’ te brengen en dan direct door naar het volgende station: ‘Energielabel A’ per 1 januari 2030?

Conclusie: We hebben nog wat huiswerk te doen…..