Bijna één op de zes nieuwbouwwoningen wordt opgeleverd zonder een definitief energielabel, zo blijkt uit een data-analyse van Cobouw. Hierdoor blijft bij tienduizenden woningen onduidelijk of ze daadwerkelijk de beloofde energiezuinigheid behalen. Toezichthouder ILT overweegt nu maatregelen voor handhaving.

Sinds 2015 is een energielabel verplicht voor elke woning. Dit label geeft aan hoeveel energie er ongeveer nodig is om de woning te gebruiken en biedt suggesties voor hoe het huis energiezuiniger kan worden. De labels variëren van A++++ tot G. Bij de verkoop van een woning is het verplicht om eerst een energieadviseur in te schakelen. Deze verplichting geldt ook voor nieuwbouwwoningen, maar juist bij deze woningen wordt de uiteindelijke keuring vaak niet uitgevoerd. Cobouw heeft onderzocht hoe energiezuinig de koop- en huurwoningen zijn die sinds 2020 zijn opgeleverd. In meer dan vijftigduizend gevallen was er geen energielabel beschikbaar, wat neerkomt op ongeveer ca. 15 procent van het totaal aantal opgeleverde woningen.


Nieuwbouw

Bij nieuwbouwwoningen ligt de verantwoordelijkheid voor het aanvragen van een definitief energielabel meestal bij de aannemer of projectontwikkelaar. De regels zijn in principe duidelijk: bij de oplevering van de woning moet het energielabel aanwezig zijn: De partij die de woning oplevert, draagt die verantwoordelijkheid. Achteraf controleren en boetes opleggen is eenvoudig door controle van het landelijke register. (www.ep-online.nl)

De Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) heeft de bevoegdheid om boetes op te leggen als aan deze verplichting niet wordt voldaan. De boete kan oplopen tot 1000 euro per opgeleverde woning zonder energielabel.

De toezichthouder onderzoekt momenteel hoe de handhaving van deze regels voor nieuwbouwwoningen precies moet worden vormgegeven. “Dit kost tijd, mede door de complexiteit van het bouwproces,” aldus een woordvoerder, die verwijst naar de lange looptijden van projecten en het grote aantal betrokken partijen. Ook gemeenten hebben de bevoegdheid om te handhaven als het gaat om energielabels bij nieuwbouwwoningen. Sinds 2021 maakt het energielabel namelijk deel uit van de omgevingsvergunning die door de gemeente wordt afgegeven. Ontbreekt het label bij de oplevering, dan kan niet worden aangetoond dat aan de vergunningsvoorwaarden is voldaan en is men in overtreding. De controle hierop is echter minimaal.


Minder nauwkeurigheid bij latere keuring

Het ontbreken van een energielabel bij oplevering is nadelig voor eigenaren van nieuwbouwwoningen, omdat een latere keuring vaak tot een lagere score kan leiden. Volgens de BENG-norm (Bijna Energieneutrale Gebouwen) moeten nieuwbouwwoningen doorgaans minimaal een A-label hebben en dient deze conform de ‘detailmethodiek’ te worden opgesteld. Voor nieuwbouw gelden strengere eisen waarbij de opbouw van de bouwkundige elementen en de toegepaste installaties gedetailleerder ingevoerd (en bewezen!) dienen te worden. Er wordt bijvoorbeeld niet alleen gekeken naar het type isolatiemateriaal, maar ook naar de wijze van bevestiging, wat kan resulteren in koudebruggen

Sommige details die invloed hebben op de score zijn alleen tijdens de bouwfase goed vast te stellen. Indien de ontwikkelaar of bouwer tijdens de bouw geen juiste bewijslast heeft verzameld dient men terug te vallen op aannames die altijd minder positief uitvallen en leiden tot een slechter resultaat.


Controle op bouw volgens vergunning

Het definitieve energielabel dient ook als controlemechanisme om te verifiëren of de aannemer gebouwd heeft volgens de vergunning. Soms worden tijdens de bouw andere materialen gebruikt dan oorspronkelijk was afgesproken, bijvoorbeeld door beperkte beschikbaarheid of om kosten te besparen. Het vaststellen van het definitieve label kan deze verschillen aan het licht brengen omdat andere materialen een mogelijke invloed hebben op werkelijke eindresultaat. Dit gebeurt vaak bij extra koopopties: Bijvoorbeeld bij de toevoeging van een extra dakkapel of aanpassingen aan indelingen of wijzigingen van badkamers. Aannemers zijn zich daar niet altijd van bewust.


Vergeten:

De reden waarom veel nieuwbouwwoningen geen definitief energielabel hebben, is nog onduidelijk voor de toezichthouder ILT. Een mogelijke verklaring is de lange tijd die vaak zit tussen het aanvragen van de bouwvergunning en de uiteindelijke oplevering, waardoor het label simpelweg “vergeten” kan worden. Ook bestaat de mogelijkheid dat aannemers denken dat er al een energielabel is, omdat er voorafgaand aan het project een berekening van de verwachte energieprestaties wordt gemaakt in de vergunningsfase. Ook kan dit ‘vergeten’ worden uit kostenperspectief vanuit de bouwers, maar dit lijkt minder voor de hand te liggen. Tijdens eindoplevering wordt dit vaak wel als aandachts- of opleverpunt benoemd door externe bouwkundigen die in opdracht van kopers een opleverkeuring doen. Het ontbreken van een definitief energielabel kan grote gevolgen hebben en de aannemer achteraf extra kosten bezorgen. Financiers kunnen zich bijvoorbeeld terugtrekken of een hogere rente gaan hanteren als het uiteindelijke energielabel niet aan de verwachtingen voldoet. Het monteren van een ander merk en type PV-panelen op het dak van een nieuwbouwwoning kan dusdanig veel effect hebben op het resultaat dat de ‘energielabelklasse’ lager uitvalt. Dit kan voor de kopers resulteren in een hoger rentepercentage van haar hypotheek.


Uitzonderingen

Hoewel het ontbreken van een energielabel gevolgen kan hebben voor de financiering, blijkt dit in de praktijk een uitzondering te zijn. Zowel de makelaarsvereniging NVM als de Vereniging Eigen Huis geven aan geen voorbeelden te kennen van eigenaren die door het ontbreken van een label in de problemen kwamen met hun financiering. Dit komt doordat de financiering meestal al voor de oplevering rond is, en er dan vaak nog slechts een voorlopig label beschikbaar is. “We zien wel regelmatig dat het definitieve label anders uitpakt dan verwacht,” zegt een woordvoerder van Vereniging Eigen Huis. Daarom is het altijd verstandig om een definitief label te hebben. Bovendien moeten eigenaren die hun nieuwe woning snel willen doorverkopen zelf een nieuw label aanvragen, wat enkele honderden euro’s kan kosten.